ツイッター掲載中ティ・エイトＡＲＭ」と呼ぶのです。これは、契約期間は３０年
で、最初の２年間は優遇金利、３年目以降３０年目まで変動金利
ローン――つまり、典型的なサブプライムローンのことです。
変な言葉はまだたくさんあるのです。
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インタレスト・オンリー・ローン
ネガティブ・アモチゼーション・ローン
ビギーパック・ローン
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「インタレスト・オンリー・ローン」というのは、最初の２～
５年は元本を支払わず、金利のみ支払うローンであり、据え置き
期間終了後は通常の住宅ローンよりも早いペースで返済を行うか
一括払いで返済するローンです。
「ネガティブ・アモチゼーション・ローン」は、当初の返済額
は金利コストよりはるかに小さいが、その差額は債務に加算され
ていく仕組みのローンなのです。年々元本が膨らんでいくタイプ
のローンです。
「ビギーパック・ローン」は、一般的に住宅購入時には住宅価
格の２０％程度の頭金が必要になるが、その用意ができない購入
者に対して、頭金部分についてもローンを別途用意するというも
の――本体部分に比べると金利が高いが、頭金を払えない場合に
必要になるモーゲージ保険の保険料よりは低いというメリットが
あるのです。
これらは、いずれもサブプライムローンのさまざまな契約のタ
イプなのです。年を追うにつれて、本来なら絶対にローンを払え
ない人でも、住宅を手に入れられるさまざまなローンが続々と生
まれたのです。
日本では、過去にクレジットカードの返済を延滞したり、まし
て破産などの経歴があると、住宅ローンを借り入れることは困難
になります。しかし、米国では、そのような場合でもリスクに見
合った金利を設定して貸し出すことによってビジネスチャンスを
広げる金融機関が出てきたのです。それがサブプライムローンの
出発点なのです。
実は米国では、移民国家、多民族国家であって、金融機関が性
別や人種などに基づき融資を拒絶することは「公平信用機会法」
という法律で禁じられているのです。
そのため、クレジットカードの返済履歴などから、個人の信用
力を客観的に数値化するスコアリング・モデルを開発する必要性
が生まれたのです。その結果、現在では、フェア・アイザック社
による「ＦＩＣＯ／ファイコ」というスコアが与信判断に広く使
われるようになったのです。
各金融機関はＦＩＣＯのスコアによって、ローンが組めるかど
うか、組めるとしたら、プライムかサブプライムかの判断を行っ
ているわけです。したがって、ローンを組めない場合も、金融機
関は「ローンを組めない理由はあなたが黒人だからではなく、ス
コアが６６０点以下であるからです」というように説明ができる
わけです。
ＦＲＢによる住宅ローンの貸出条件のガイドラインというもの
があるので、ご紹介ておきます。各金融機関はこのガイドライン
に基づいて住宅ローンを扱っているわけです。
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・過去１２か月以内に３０日延滞を２回以上もしくは過去２４
か月以内に６０日延滞を１回以上
・過去２４か月以内に抵当権実行、債務免除
・過去５年以内に破産
・ＦＩＣＯスコア／６６０点以下
・返済負担率５０％以上
――倉橋透・小林正宏著
『サブプライム問題の正しい考え方』／中公新書／１９４１
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日本では、サブプライムローンのことを「低所得者向けの高金
利住宅ローン」と説明されていますが、低所得者は多いものの、
所得に見合ったローンであればプライムが適用されることはある
し、高所得者でも背伸びして高額住宅を購入する場合にサブプラ
イムが適用されることがあり、「低所得者向けの高金利住宅ロー
ン」という説明は必ずしも適切なものとはいえないのです。
このように、サブプライム問題はあくまで米国の住宅ローンの
問題に過ぎないのです。それがなぜ世界中の金融機関を窮地に追
い込み、世界の株式市場を混乱させたのでしょうか。
ＦＲＢによる大幅な金利の引き下げ、無期限・無制限の資金供
給――金融緩和、２００７年暮れからの中東・アジアなどの国富
ファンドからの大規模な救済資金の受け入れなどによって、とり
あえず、銀行の取り付け騒ぎや、毀損した資本は回復補強しつつ
あります。
米国では、住宅ローン――モーゲージという――を組成するこ
とを「オリジネーション」というのです。このようにして組成し
たモーゲージをどうするかについては次の２つがあります。
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１．組成保有型
２．組成販売型
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組成したモーゲージをそのまま保有するのが「組成保有型」で
すが、これが私たちが今までに考えていた住宅ローンのイメージ
です。米国でもそれが一般的だったのです。
これに対して、組成したモーゲージを投資銀行などに売却して
資金を回収するのが「組成販売型」です。モーゲージバンクがは
じめたのですが、これが新しいビジネスモデルとして注目される
ようになります。この場合、売却されたモーゲージは証券化され
ます。 ――［サブプライム不況と日本経済／１０］
≪画像および関連情報≫
●ファイコ・スコアについて
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信用情報スコアとは、信用情報機関から提供される情報を元
に算出するスコアです。フェア・アイザックは、信用情報ス
コアリング技術のパイオニアとして、米国で１９８９年から
信用情報スコア“”(ファイコ・スコア)を提供しています。
米国の３大信用情報機関との提携により、ファイコ・スコア
は米国での業界標準となっています。ファイコ・スコアは、
米国の住宅ローン審査の７５％以上で利用されています。
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