起点に当たっていたのです。こういうときに次のような話を持ち
かけられたらどうでしょうか。
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現在住宅価格が上昇しつつあります。現在金利が下がってお
り、住宅を購入するなら今がチャンスです。少しでも早く住宅
を手に入れておくと、それで財産形成ができるのです。
住宅価格は年率１０％ずつ上がっていきます。頭金ゼロでロ
ーンが組めます。仮に２０００万円の住宅であれば、次の年は
２２００万円、その次の年は２４００万円――わずか２年間で
４００万円――資産の２０％のエクイティ――自分の持ち分を
居ながらにして手にすることができます。
このローンは少し金利が高いのですが、住宅価格が上がって
いますから、それで十分カバーすることができます。それに最
初の○○年間（２〜３年間）は優遇金利の適用があるので金利
は安いですし、それでも支払いが困難であるなら、金利のみ支
払うことも可能です。
現在住宅価格は上昇しており、２〜３年後には資産の２０％
のエクイティを十分取得できます。２０％のエクイティがある
と信用力が増すので、金利が有利なプライムローンに切り替え
ることを受けることが可能です。「アメリカの住宅価格は７０年
間下がったことはない」とグリーンスパンＦＲＢ議長もいってい
るのです。住宅を手に入れるとしたら今をおいてありません。ま
ず住宅を確保することです。
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どうでしょう。これがサブプライムローンのセールストークで
す。良いことづくめの話です。頭金なしで住宅が購入できて、最
初の数年間は優遇金利、住宅価格は上がっているので、数年後に
は金利が低いプライムローンに切り替えられる――このようにい
われれば、このさい購入しようかという気持ちになります。まし
て、米国の住宅ローンは昨日のＥＪで述べたように、ノンリコー
スローンであって、いざというときは「リターン・ザ・キー」を
すれば負債は残らないのです。やってみる価値はあると考えても
おかしくはないと思うのです。
しかし、すべては住宅価格が上がり続ければの話です。住宅価
格が大きく上昇すれば、当該住宅を転売してローンを返済し、さ
らに売買差益も得ることも可能なのです。
企業の資金需要がなくなり、行き場を失った資金は少しでも利
益が出るところに集まるものです。現在、巨額な資金が原油市場
に集まっているのと同じです。そういうわけで、２００４年〜２
００６年までの２年間に、実に１兆ドルの資金がこのサブプライ
ム市場に流れ込んだのです。
このサブプライム市場の狂乱について、リチャード・クー氏は
次のように述べています。
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そこで、なんと二年間で一兆ドル（邦貨換算１００兆円以上）
の資金がこのサブプライムのマーケットに注ぎ込まれたのであ
る。従来、細々とやっていたサブプライム市場にはそれなりの
規律とインフラがあったのだが、一兆ドルもの資金が流れ込ん
できたために、それらの規律は完全に押し流されてしまった。
質などは無視して、とにかく量を確保しようという雰囲気が業
者間に蔓延していった。なかには、借り手の所得も資産も過去
の返済履歴も何も調べないまま、とにかくローンを押しっけて
しまおうという荒っぼい連中も大勢登場した。本来であれば、
家など持てないような人にまでサブプライムローンで家を買わ
せ、またこの種の買い手が現れたことで住宅市場はさらに過熱
し続けることになったのである。 ――リチャード・クー著
『日本経済を襲う二つの波／サブプライム危機とグローバリ
ゼーションの行方』／徳間書店刊
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ＥＪ第２３９２号の添付ファイルのグラフを見ていただけばわ
かるように、実際に住宅価格は２００４年６月から急上昇をはじ
め、２００６年６月にピークに達し、あとは自己の重さに耐えき
れず、一挙に暴落してしまったのです。
ところでサブプライムローンには次の２つの種類があります。
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１．変動金利住宅ローン
２．固定金利住宅ローン
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固定金利ローンは、毎月の返済額が決まっているので、それが
支払えない人は申し込んできませんが、変動金利ローンの方は問
題があるのです。購入の決断をさせるために、最初の数年間は優
遇金利を設けたり、返済額を低く抑えたりしているからです。
こういうローンでは、数年後に金利が上がる時期にローンが支
払えなくなる可能性が高いからです。添付ファイルのグラフは、
変動金利住宅ローンの延滞率をあらわしたものです。サブプライ
ムローン、プライムローンともに２００６年以降に延滞率が急上
昇しています。
変動金利のサブプライムローン（右目盛）を見ると、既に全体
の２０％以上が延滞していますが、これらすべてデフォルトして
いると考えてよいと思います。
しかし、プライムローン（左目盛）の方も２００６年から延滞
率は急増しており、全体の５％を超えています。サブプライムロ
ーンに比べれば低いようですが、プライムローンの場合は市場規
模が違うので、その分を勘案すると、サブプライムローンの延滞
率２０％とほぼ同じレベルになると考えられます。
２００７年第４四半期の差し押さえ件数を見ると、全体の５４
％がサブプライムローンであり、４６％はブライムローンなので
す。このように考えると、これは住宅ローン全体の問題であると
考えるべきです。 ――［サブプライム不況と日本経済／０６］
≪画像および関連情報≫
●サブプライムローン焦げ付き急増／読売新聞
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「魔法のつえで住宅価格を１０％上昇させられれば、この問
題は解決する」米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）のアラン・
グリーンスパン前議長は２００７年３月１５日、フロリダ州
での講演で、サブプライムローン問題の本質は、住宅価格の
下落にあると指摘した。このサブプライムは住宅投資ブーム
に乗ってここ数年で急膨張した。住宅ローン全体に占めるシ
ェア（占有率）は、２０００年は２・８％に過ぎなかったが
現在は１３・６％に達し、融資残高は約１兆３０００億ドル
に上っている。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070319mh09.htm
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●サブプライムローンとプライムローンの延滞率
リチャード・クー著／『日本経済を襲う二つの波／サブプラ
イム危機とグローバリゼーションの行方』／徳間書店刊より
